(民盟)陈淡卿:“限购”政策轮番升级致二手房买卖合同纠纷增多应予关注

发表时间:2018-05-14

2017年3月,随着广州楼市调控政策的轮番升级,由此引发的二手房买卖合同纠纷案件也不断增加。以天河区人民法院为例,近一年(2017年4月1日至2018年3月31)共受理二手房买卖合同纠纷案件488件,其中涉及限购新政背景下的二手房买卖合同纠纷案件247件,占50.6%。经梳理分析,造成上述纠纷增多的主要原因主要有以下几个方面:

违约成本低催生契约变“弃约”。随着楼市调控政策的持续实施,广州商品房价格总体呈上行态势,即所谓的“越限越涨”。部分卖房人受利益驱使而故意“反价”,当“反价”获取的利益远高于违约成本时,若购房者不接受其“反价”价格,就会以各种理由撕毁合约。此类案件约占70.04%。

首付比例提高,房贷政策收紧。部分购房人虽不受购房或卖房资格影响,但因首付比例提高、房贷政策收紧,购房人按揭贷款落空,面临几十万元甚至上百万元的资金缺口,无法按约定继续履行房屋买卖合同,从而引发争议。此类案件约占29.15%。

购房人或卖房人资格受限。部分购房人或卖房人不具备购房或卖房资格仍与对方当事人签订房屋买卖合同,后导致合同无法继续履行,从而引发毁约退房纠纷。如外地户籍购房人社保3年调整至5年,单身人士限购1套、个人不动产满2年方可转让、限制购买商用物业等。此类案件约占13.36%。

房产中介为规避新政支招受阻。部分房产中介人员为促成房屋买卖合同成立,教唆、协助受新政限制的购房人规避新政,如出资购买5年社保纳税证明、办理假离婚手续、借用他人名义骗取购房资格,提供或推荐“首付贷”等违法违规金融服务、甚至诱导并协助买房者伪造相关证明材料、签订“阴阳合同”虚构交易情况等等,但由于事后无法实现或当事人担心被查处致使房屋买卖合同无法继续履行,进而引发纠纷。此类案件约占3.64%。

对此,建议:一是加强相关政策及法律法规的宣传。商品房买卖不仅关乎到民生民利,而且影响国民经济健康稳定有序发展,房地产行政管理部门及司法机关应加大对购房政策及房地产交易相关法律法规的宣传力度,注重通过典型案例引导民众自觉树立诚实守信意识以及如何防范交易“陷阱”。二是加大对违法违规行为的打击力度。房地产行政管理部门应牵头,会同相关行政管理部门对房产中介机构、银行业金融机构开展动态化监管、常态化检查,对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格、签订“阴阳合同”、提供或推荐“首付贷”等违法违规行为予以严厉打击。三是完善购房合同范本违约条款。房地产行政管理部门应当完善交易合同范本的违约条款,在合同条款的设置上适当提高违约成本,违约金可包括但不限于双倍返还定金、房屋溢价损失、订立合同时支出的必要费用、为准备履行或在履行中支出的费用等,以此减少交易过程中的恶意违约行为。四是提高房产中介人员的专业素养及职业操守。房地产交易具有较强的专业性,交易过程中的信息不对等及交易环节的复杂性使得中介人员在提供信息、具体操作、促成交易等方面扮演重要角色。房地产中介机构应加强对中介人员的内部培训,树立正确服务意识,依法依规经营,除接受外部监管之外,还应加强自身内部管理,对恶意规避限购新政等违法违规行为应及时予以制止,并向有关部门通报。(民盟天河区基层委员会 陈淡卿)